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渝国土房管函〔2018〕596号

 

 

重庆市国土房管局关于

市政协五届一次会议第0498号提案的复函

 

杨远伦委员：

您提出的“关于解决老旧商业产权分割办证问题的建议”（第0498号）收悉，感谢您对我市国土资源和房屋管理工作的关心和支持！经与市城乡建委、市商务委、市公安局、市规划局共同研究办理，现将办理情况答复如下：

一、基本情况

（一）工作背景

2000年以来，随着商品房市场的逐渐活跃，各类销售模式兴起，许多房地产开发企业将原规划的商业用房分割为“网箱式”商铺或农贸市场，并以承诺高回报的售后包租或售后返租方式对外销售。2005年底，我市连续发生多个房地产项目非住宅分零销售后，因开发企业不能实现承诺回报，导致原商业模式无法继续经营，非住宅房屋无法按原分割状况继续使用，从而引发了社会稳定问题。2006年1月，为规范商业用房的分割和销售行为，我局下发了《关于加强商服用房销售及交易权属登记管理若干问题的通知》（渝国土房管发〔2006〕22号），明确商服用房分零销售应当以权属单元为销售标的物，并明确权属单元是指经有关管理部门批准建造，符合房屋权属登记条件，具有永久、固定维护结构、四至界限清楚的幢、层、套（间）等基本单位，且分零销售的单元套内建筑面积不小于4平方米。

（二）有关政策法规

2009年10月，为了进一步规范房地产开发企业和房屋权利人对商场、农贸市场、办公用房的权属分割行为，保护广大购房者的合法权益，维护房地产市场秩序，市政府办公厅下发了《关于加强商场农贸市场办公用房权属分割行为管理的通知》（渝办发〔2009〕320 号），再次明确商场、农贸市场、办公用房进行权属分割时，应当以经规划部门批准的基本单元为权属分割标的；明确要求对已竣工办理房屋权属登记的商场等非住宅权属分割的，权利人应报经项目所在地规划、建设、消防、安监等管理部门审查批准，且属商场、农贸市场权属分割的，须先报当地商贸主管部门同意；同时要求分割改建完成后，须报规划、建设、消防等部门验收，房地产管理部门凭规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》、规划平面图和建设部门出具的《建设工程竣工验收备案登记证》办理房地产权证。

2012年10月，修订后的《重庆市土地房屋权属登记条例》将上述政策意见上升为地方法规，其中第九条规定：“房屋以有固定界限，可能独立使用，有明确、唯一编号的幢、层、套、间为基本单元进行登记。经规划许可修建的房屋，以规划审批确定的最小单元为基本单元进行登记。已办理权属登记的房屋需要改变原基本单元申请登记的，申请人应当将变更方案报规划、建设、消防等行政主管部门审查批准。土地房屋登记机构根据经审查批准的基本单元变更方案办理土地房屋权属登记。”至此，房屋基本单元改变的程序被法定化。

（三）房屋分割登记的实务情况

2014年2月，为落实市政府关于房地产行业有关问题的工作要求，我局下发了《关于进一步明确非住宅分割销售及权属登记有关事宜的通知》（渝国土房管〔2014〕117号），在渝办发〔2009〕320 号文基础上，简化非住宅分割审查程序，减少登记申请要件。对已竣工验收的非住宅需再次进行分割变更的，由当地房地产登记管理部门牵头受理开发企业或房屋产权人申请，并召集规划、建委、消防、公安（门牌号编制）等部门对分割图进行审查批准，将原改建完成后凭规划及建设行政主管部门的验收法定文书申请权属登记的程序，简化为仅凭建设主管部门出具的备案证明即可申请登记。

上述文件在实际施行过程中，一是房屋登记机构牵头规划、建委、消防部门会审时，由于各部门需根据自行职责履行实地查看、审查图纸等程序，无法通过当场会审完成，因此往往最终形成登记机构接受分割申请后，将联合会审表提供给申请人，相关部门按自身程序审查完成后共同在会审表签属意见的程序。二是部分区县建设行政主管部门不认可我局文件效力，对施工完成由建委会同规划、消防等部门进行验收并由其出具《房屋竣工验收备案证》的内容不予认可，最终也导致申请人难以按通知规定程序办理。

二、下一步工作措施

近年来，根据市法制办对政府及政府相关部门发文的规范要求，经我局对历年所发文件进一步清理，因渝国土房管〔2014〕117号文未通过市法制办备案，已无法继续适用。鉴于房屋改变基本单元的程序已在我市地方性法规中有所规定，因此，对于包括您在本次提案中老旧商业用房在内的非住宅房屋分割，都应适用《重庆市土地房屋权属登记条例》第九条规定，即：分割变更方案报规划、建设、消防等行政主管部门审查批准后，土地房屋登记机构根据经审查批准的基本单元变更方案办理权属登记。

下一步，我局将严格按照《重庆市土地房屋权属登记条例》的规定，进一步做好商业用房改变房屋基本单元的不动产登记相关工作，对改变内容涉及规划、建设管理审批内容的，积极配合与所涉部门梳理优化程序，简化审批流程，提高服务质量和效率。

此复函已经董建国局长审签。对以上答复您有什么意见，请填写在回执上寄给市政协提案委和我局，以便进一步改进工作。

再次感谢您对我市国土资源和房屋管理工作的关心和支持！

 

 

 

                          重庆市国土房管局

2018年5月15日

联 系 人：孟  艳

联系电话：023-63651194

邮政编码：400015