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渝国土房管函〔2018〕706号

 

 

重庆市国土房管局关于市政协五届一次会议

第0187号提案的复函

 

九三学社重庆市委：

你们提出的“关于化解我市工业用地低效利用的建议”收悉。感谢你们对我市国土资源和房屋管理工作的关心和支持，经会同市财政局、市经济信息委、市规划局共同研究办理，现将我们的办理情况回复如下：

近年来，我局紧紧围绕化解工业用地低效利用、推进工业用地节约集约用地，先后出台了《关于完善工业用地供应制度支持实体经济发展的意见》（渝国土房管规发〔2016〕15号）、《关于深入推进节约集约用地的实施意见》（渝国土房管规发〔2016〕13号）等系列文件，从项目用地准入、供应方式、供后监管等方面构建了我市工业用地供应管理政策体系。你们提出建立差别化的用地标准体系、推行差别化的土地供应方式、实施差别化的地价管理政策、完善差别化的盘活利用政策、健全差别化的评估监管机制等五个方面建议对进一步提高我市工业用地节约集约水平有重要意义和指导作用。

一、正在开展的工作

目前，我市工业用地管理日趋规范，取得了一定的成绩，但确如你们在提案中提到，存在利用效率偏低、后期监管难度大等问题。其原因主要为：一是市级层面对国家规定细化不够，相关措施可操作性不强；二是区县“重招商、轻监管”一定程度导致出现低地价现象，造成土地低效利用问题；三是企业投机行为，利用工业用地之名“圈地”获取不当之利。

针对上述问题，我们致力推动了以下几方面工作：

（一）强化产业项目准入和产业用地标准控制。一是规范项目用地规模。市规划局近期发布了《重庆市工业用地规划导则》，要求建设工业通用标准厂房宜采用100m×100m、100m×150m大小的“标准地块”，低于15亩的企业原则上在标准厂房内予以安排。二是推行分期供地制度。我局规定对于大中型项目，实行整体规划、总量控制、分期供地、限期开发制度，当期用地未达到合同约定投资强度、产出效益、创造税收等条件的，不得安排下期供地。部分区县也正在研究单宗用地面积超过200亩或分期建设的工业项目用地实行分期供地相关事宜。

（二）实施灵活供地方式。正如你们所指出，我市大部分工业企业的存续周期仅为8-15年，但是我市工业用地基本按最高年限50年出让，企业生命周期结束后，容易造成工业用地长期低效利用甚至闲置浪费。分析原因，一是企业生命周期与固化的土地出让周期不匹配，导致土地无法及时周转；二是按照现行规定低效工业用地只能由企业自行转让或政府收购，但转让价格、政府收购价格往往高于再次出让的价格，导致区县政府开展低效工业用地再开发利用的积极性不高。为解决这一难题，市委将工业用地供应方式改革纳入全面深化改革重要任务，我局积极探索工业用地“弹性出让、租赁、先租后让、租让结合”的供地模式，并先行在两江新区完成2宗工业用地采用新方式供地，为我市工业用地供应方式改革提供了重要的实践基础。与原固化年期出让方式相比，政府部门利用租赁期和弹性出让期拉出企业履约时间，期间通过约定用地效益目标、实施用地绩效考核评估、对未通过考核的予以收回或处理等措施，督促企业落实投资合约，促进地尽其用。

（三）完善价格机制。一是为给工业企业创造良好的政策环境，未调高工业用地基准地价，对鼓励发展的工业项目按照国家规定的工业用地出让最低价标准确定土地出让底价；对两江新区重点产业集群区域，按照国家关于深入实施西部大开发文件精神，区别情况适当降低工业用地出让最低价执行标准。二是实行差别化地价政策。明确了工业用地租让结合、先租后让、弹性出让的出让底价（起始价），应在工业用地使用年限出让底价（起始价）基础上进行修正确定。以先租后让方式供应的土地，前期缴纳的租赁价款在转出让时可抵扣出让价款。以租赁方式供应的土地，租金标准在工业用地使用年限出让底价（起始价）基础上折算确定，年租金标准最低可按照出让价格的5%确定。实行长期租赁的土地可约定分期缴纳土地价款，降低工业企业用地成本。

（四）积极盘活现有存量土地。一是对利用存量房产进行制造业和传统工业转为先进制造业或与生产性服务业融合发展，工业企业和科研机构整体或部分转型为生产性服务业、兴办创客空间、发展“互联网+”业务的，均给予5年的转换过渡期，促进产业结构转型平稳过渡，5年内企业按现有土地用途和权利使用土地，不另行支付土地价款。二是对工业用地，在符合规划、不改变用途的前提下，提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款。三是深入推进城镇低效用地再开发，充分调动土地权利人等市场主体的积极性，鼓励原土地使用权人自行改造开发，建立完善经济激励机制。

（五）加强用地监管。一是建立项目监管合同约束机制。积极推动以区县政府为监管责任主体与受让人签订《建设项目用地监管协议》，约定工业项目监管内容与违约责任，并纳入土地出让合同附件，作为供后监管依据。近期，渝北区政府已正式启动此项工作，与一大型企业签订了《建设项目用地监管协议》，明确了项目各项监管指标标准，并要求区经信、财政、税务、国土、建委、规划、登记中心等部门按职能职责实施全程监管。二是建立工业项目用地“逐项监管”制度。下发了《关于开展主城区工业、商业项目用地开发利用情况清理统计工作的通知》，要求主城各区对辖区内工业用地进行全面清理，建立供后监管项目清单，逐个项目定期动态巡查建设进度，及时督促企业投资开发建设。同时，督促区县及时开展闲置土地处置、竣工违约金征收等工作。

二、下一步工作措施

化解工业用地低效利用，切实提高工业用地节约集约程度是一项系统性、综合性、长期性的工作，下一步，我局将会同有关部门按照你们提出的建议，重点做好以下几方面工作。

（一）制定差别化工业用地控制标准。今年3月，我局专程前往浙江德清县考察学习了“标准地”“亩产论英雄”的经验做法。下一步，我们将学习借鉴，探索开展“标准地”试点，针对不同区域、类别、规模的工业项目，制定差别化用地控制标准，将产业用地标准、投入产出强度、税收等指标具体化、制度化，并将其作为政府招商引资、土地供应的依据，写入土地出让合同补充条款予以严格履行。

（二）持续推进工业用地多方式供应模式。积极推动两江新区工业用地供应方式改革成果在全市范围运用，促进更多工业项目利用差异化供应方式提高节约集约利用水平，切实降低企业用地成本。同时，学习全国各省市经验做法，进一步完善不同区域、不同产业类别工业用地“弹性出让、租赁、先租后让、租让结合”等多种供应方式的最高租让年限、租金标准等要求及保障措施。

（三）进一步加强用地供后监管工作。一是建立部门动态监管机制，遵循“谁提出，谁监管”的原则，经信、商务、国土、规划、建设、环保、财政、税务等部门，按照各自职责分工，实施项目全过程、全周期动态监管；二是建立工业用地绩效考核评估机制，研究将地均税收、地均工业增加值、地均销售收入等高质量发展指标纳入考核指标体系，考核分别在达产阶段（达产评估）、达产后每3年（过程评估）、租赁期满或出让年期届满前1年（到期评估）等阶段进行。考核评估结果作为工业项目用地享受优惠政策、续期与退出管理的依据。

此复函已经董建国局长审签。对以上答复你们有什么意见，请填写在回执上寄给市政协提案委和我局，以便进一步改进我局工作。

再次感谢你们对我市国土资源和房屋管理工作的关心和支持！

 

重庆市国土房管局

2018年6月19日

联 系 人：周末

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