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重庆市规划和自然资源局关于《重庆市城镇房屋更新改造规划管理办法》的政策解读

日期:2021-09-23

一、制定背景和依据

《重庆市城镇房屋解危改造规划管理办法》为局规范性文件,自2011年颁布实施以来,对规范我市城镇危险房屋的解危改造,保障城镇居民居住安全发挥了重要作用,但在实施过程也存在一些问题,亟需完善;同时,随着20173月施行的《重庆市城乡规划条例》(以下简称《条例》),以及2020年《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》(国办发〔202023号)的颁布实施,对城镇房屋更新改造赋予了新的内涵,提出了新的要求,原有《重庆市城镇房屋解危改造规划管理办法》已不符合上位法的有关规定。

为进一步细化落实上位法规,解决城镇危险房屋的更新改造需求,我处于20207月启动了《重庆市城镇房屋更新改造规划管理办法》(以下简称《办法》)的修订工作,具体包括了以下方面:一是实地走访中心城区更新改造项目现场,充分了解原《重庆市城镇房屋解危改造规划管理办法》自2011年颁布实施以来的基本情况以及规划管理中面临的主要问题;二是借鉴了北京、上海、广州、深圳等城市的立法经验,提出了我市城镇房屋的更新改造的具体思路和立法建议;三是多次会同一线管理人员对问题进行剖析,广泛听取建议意见,夯实文件可操作性;四是分别组织市级部门、各区县人民政府、法律专家进行多次论证,并书面征求各市级部门、各区县人民政府意见,进一步对《办法》内容进行了优化完善。

二、主要内容

新修订的《办法》本着问题导向、明确职责、规范管理、优化流程、提高效率、强化责任的原则,着力提高规划管理的针对性和可操作性。

新修订的《办法》共十七条,主要体现在以下7个方面:

一是增加了更新改造的适用情形。依据《条例》将原条文中仅能对危险房屋实施“不超过不动产权证明文件证载建筑面积、不改变原建筑使用功能、不突破原建筑基底和原建筑高度”的“四原”更新改造,延展至对未划入禁建区、列入土地储备或者近期建设范围内的城镇房屋,可以实施“三原”更新改造,计入容积率的建筑面积不超过不动产权证明文件证载计容建筑面积、不改变原建筑使用功能、不突破原土地使用权属范围,给予更新改造项目优化建筑布局、提升空间品质的政策支撑。(第三条)

二是将更新改造与生态保护、历史文化保护有效衔接。通常,更新改造的“三原”原则以及“四原”原则,均是以原址改造作为前提,但位于自然保护地核心保护区范围内的危险房屋,若仍进行原址改造,则不利于生态保护,因此,《办法》作出了房屋所在地区县(自治县)人民政府统筹,引导房屋所有权人实施生态搬迁的规定(第四条)。此外,还规定“位于历史文化名镇、名村、街区、传统风貌区范围内的危险房屋,以及不可移动文物和历史建筑,其更新改造有特殊规定的,从其规定”(第五条)。

三是将更新改造工作与城市更新进行了有效衔接。对纳入了城市更新范围内的危险房屋进行更新改造的同时,允许其使用功能发生变更,但应当符合城市更新规划;贯彻落实国家部委相关文件,对于存量工业危险厂房转型升级,危险的闲置非住宅转用保障性租赁性住宅给予了相应的落地措施。同时,规定“城镇房屋更新改造中,需要突破危房原建筑外轮廓线增设电梯的,可以按照我市增设电梯的相关规定,与更新改造主体建筑合并办理建设工程规划许可证”,避免建设业主多次申请办理同一栋房屋的规划许可。(第九条、第十一条)

四是精简程序。在规划许可阶段,取消了更新改造项目的受理和放验线环节,对材料齐全的,在10个工作日内直接做出是否同意许可的决定;在规划核实阶段,将工作时限由原来的20个工作日缩减为7个工作日。(第七条、第十三条)。

五是推行告知承诺制。根据我市建设领域行政审批 “放管服改革精神,规定2层及以下的,按照本《办法》“四原”原则进行更新改造的项目,可以实行告知承诺制,申请人可以持承诺书、不动产权证明文件及附图在规划自然资源报建窗口领取更新改造建设工程规划许可证(第十条)。

六是规定了紧急情况下的更新改造程序。危险房屋危及居民的生命和重大财产安全,本着以人民为中心的思想,《办法》规定对存在重大安全隐患可能造成或者已经造成严重危害的危险房屋,必须立即改造的,可以先行改造,并在工程完工后15日内补办规划许可手续(第七条),体现了《办法》的原则性与灵活性的统一。

七是明确了不动产权证明文件不全和产权证明文件内容与现状不符的情形的处理办法。通过调研,我市更新改造项目中,存在一定数量不动产权证明文件不全和产权证明文件内容与现状不符的情形,因缺乏政策指引,在实际工作中,存在管理盲区。《办法》针对更新改造的适用对象是具有合法产权的房屋,因此,规定需要先行完善不动产权证明文件后,再办理更新改造(第八条)。

三、其他需要说明的事项

本《办法》所指危房,是指经有资质的鉴定机构依据《危险房屋鉴定标准》,将房屋危险性鉴定为CD级的房屋。

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