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北碚规资函〔2023〕96号关于区政协十六届二次会议第203号提案的复函
大中小陈祖三委员：
您提出的《关于加快完善城市更新相关规划措施的建议》（第203号）收悉。经研究办理，现答复如下：
一、针对委员的第一条建议“参照渝中区先进经验，制定相关文件明确城市更新项目中已实施征收的建筑，在城市更新实施方案批复后，可由批复的实施业主区级国有平台公司进行权属登记，以便城市更新主体融资贷款”。
经与渝中区相关单位核实，该区不存在城市更新项目实施征收后直接确权于实施业主案例。根据《重庆市规划和自然资源局关于印发〈关于城市更新项目规划和用地管理的指导意见（试行）〉的通知》（渝规资〔2022〕29号，以下简称《通知》），城市更新项目应按《重庆市城市更新管理办法》（渝府发〔2021〕15号，以下简称《办法》）规定编制项目实施方案。项目实施方案应包括规划设计方案、土地供应方式等内容。规划设计方案编制完成后，应报区规划自然资源管理部门审查。区规划自然资源管理部门审查规划设计方案，核实查清不动产权属状况，根据用地性质、实施主体及有关政策规定，初步确定土地供应方式及供应价格。其中明确政府指定国有平台公司实施的，符合条件的可以采取协议出让。
二、针对委员的第二条建议“在城市更新实施方案批复后，明确对需要保留的房屋，在符合城市规划、房屋安全、消防要求的前提下，可保留建筑物实施土地供应”。
《通知》明确涉及土地供应的，区政府（管委会）批准项目实施方案后，由区规划自然资源管理部门根据建设用地规划控制要求，组织地价评估测算，编制土地供应方案。按区政府（管委会）土地供应联席审查机制组织会审后，报区政府（管委会）审批。涉及商品住宅开发的城市更新项目，土地供应方案应经市规划自然资源管理部门组织会审并按程序报批。
土地供应方案应明确项目实施范围总面积、拆旧建新用地面积、规划控制要求、土地供应方式、土地出让年限、拟供应价格、项目实施附带义务（整治及保留建筑物、配建移交公益设施、建设运营及产业要求以及拆旧建新范围外的保留维修、改建加建义务等内容）以及相关履约监管事项。
土地供应方案经批准后，规划自然资源管理部门办理项目供地手续，签订国有建设用地使用权出让合同或核发国有建设用地划拨决定书，明确项目实施范围总面积、拆旧建新用地面积、规划控制要求、整治及保留建筑物、配建移交公益设施（用途、建筑规模和承接权利主体）等项目实施附带义务等内容。项目实施主体还应与区政府（管委会）同步签订项目履约监管协议，约定项目实施附带义务、监管责任主体及违约责任等内容。
涉及商品住宅开发的项目由市规划自然资源管理部门组织实施出让；其他项目由区规划自然资源管理部门办理用地手续。
此外，《办法》第三十条明确因风貌保护、建筑保护等需要，在国有建设用地划拨决定书或者出让合同中明确应当予以保留的房屋，当事人可以在申请建设用地使用权首次登记时一并申请房屋所有权首次登记，也可以与该国有建设用地上其他新建房屋一并申请房屋所有权首次登记，并在不动产登记簿中注明相关事实。
三、对既有建筑可按照第三方专业单位测量的面积，核定拆建比。
《通知》明确城市更新项目应同时符合以下基本条件：“…3.项目实施范围内拆除建筑面积一般不大于现状总建筑面积20%。拆除违法建筑和占用城市规划道路、公园绿地、公共服务设施、公用设施用地的建筑不计入拆除建筑面积”。《土地管理法》（2019年修订版）第七十七条明确未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款；对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。超过批准的数量占用土地，多占的土地以非法占用土地论处。
针对部分老旧小区、老旧厂区、老旧街区，未完善产权手续，难以按照权属登记面积核定拆建比的情况，需要进一步核实情况，分类处理。对于确实存在历史遗留问题，可采取“一事一议”的方式处理。
此复函已经张海龙局长审签。对以上答复您有什么意见，请及时反馈给我们，以便进一步改进我们的工作。
重庆市北碚区规划和自然资源局
2023年6月13日
（联系人：苟峰；联系电话：13609411317）
