其他及行政规范性文件_重庆市规划和自然资源局

[ 索引号 ]	/2024-00330	[ 发文字号 ]
[ 主题分类 ]	其他	[ 体裁分类 ]	公文
[ 发布机构 ]	南川区规划自然资源局
[ 成文日期 ]	2024-05-20	[ 发布日期 ]	2024-05-20

南川区农村集体经营性建设用地入市管理办法（试行）

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南川区农村集体经营性建设用地

入市管理办法（试行）

第一章总则

第一条【目的依据】为规范农村集体经营性建设用地入市行为，保障农民、集体经济组织和土地使用权人的合法权益，健全城乡统一的建设用地市场，根据《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）、《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》等法律法规及有关文件规定，结合南川区实际，制定本办法。

第二条【适用范围】重庆市南川区行政区域内，农村集体经济组织依据《土地管理法》第六十三条规定，将农村集体经营性建设用地交由单位或者个人使用的，适用本法。

第三条【入市定义】本办法所称农村集体经营性建设用地，是指国土空间规划确定为工业、商业等经营性用途且已依法办理土地所有权登记的农村集体建设用地。

农村集体经营性建设用地入市，是指农民集体以土地所有权人身份通过公开的土地市场，依法将集体经营性建设用地使用权以出让、出租等有偿方式交由其他单位或者个人在一定期限内使用，并与土地使用权人以书面合同约定权利义务的行为。

第四条【基本原则】农村集体经营性建设用地入市应严守土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损的底线；坚持加强规划引领、严格用途管制、节约集约用地的要求；遵循平等自愿、公开、公平、公正和诚实信用的原则。

第五条【管理职责】区人民政府负责农村集体经营性建设用地入市工作的管理、指导和监督。

区规划自然资源局负责统筹协调，并牵头承办农村集体经营性建设用地入市工作。区发展改革委、区财政局、区生态环境局、区住房城乡建委、区农业农村委、区税务局、区银保监组等部门按照职责分工配合做好相关工作。

乡镇（街道）具体负责本辖区内农村集体经营性建设用地入市工作的实施推进。

第二章一般规定

第六条【入市主体】农村集体经营性建设用地的入市主体是具有该土地所有权的农民集体和依法代表行使所有权的农村集体经济组织。入市前，土地所属农民集体应完成农村集体经济组织登记赋码，并由该集体经济组织作为入市主体实施入市。

农村集体经济组织可委托其他具有法人资格的组织代理实施入市，并通过授权或者委托明确双方权利义务关系。

土地所有权属于社农民集体所有的，应由社集体经济组织委托村集体经济组织作为入市实施主体（以下统称为“入市主体”），代理实施入市。

第七条【受让主体】中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，除法律另有规定外，均可依照本办法取得集体经营性建设用地使用权，进行开发、利用、经营。

第八条【村庄规划】村庄规划是国土空间规划体系中乡村地区的详细规划，是开展国土空间开发保护活动、实施国土空间用途管制、核发乡村建设项目规划许可、进行各项建设等的法定依据。

村庄规划应当统筹并合理安排农村集体经营性建设用地布局和用途，依法控制农村集体经营性建设用地规模，促进土地节约集约利用。

第九条【入市途径】依法取得并登记的存量集体建设用地（宅基地除外），村庄规划确定为工业、商业等经营性用途的，完成土地收回补偿后，可以直接就地入市。

历史形成的零星分散的存量集体建设用地，经批准实施全域农村土地综合整治，重新划分宗地并调整产权归属后，村庄规划确定为工业、商业等经营性用途的，可以异地调整入市。

第十条【入市条件】拟入市的农村集体经营性建设用地应当符合以下条件：

（一）符合村庄规划和国土空间用途管制要求；

（二）符合产业准入、生态环境保护等政策和标准要求；

（三）产权明晰、界址清楚、无权属争议，未被司法机关依法裁定查封或其他形式限定土地权利且已依法完成集体土地所有权登记；

（四）具备必要的开发建设条件，需要处理的地上建（构）筑物、其他附着物产权已经处理完毕（确认可以保留的除外），并补偿到位；

（五）无违法用地行为或违法用地行为已完成处置；

（六）法律法规规定的其他条件。

第十一条【入市用途】农村集体经营性建设用地可用作工业、商业以及保障性租赁住房用地，不得用于商品住房开发。鼓励农产品冷链、加工、仓储以及乡村旅游、农产品销售、养老等重点产业和项目使用农村集体经营性建设用地。

第十二条【入市方式】农村集体经营性建设用地可采取出让、出租、先租后让等方式入市。

集体经营性建设用地使用权出让，是指集体建设用地所有权人将集体经营性建设用地使用权在一定年限内让与土地使用者，由土地使用者支付出让土地价款的行为。

集体经营性建设用地使用权出租，是指集体建设用地所有权人将集体经营性建设用地使用权在一定年限内出租给土地使用者，由土地使用者支付租金的行为。

集体经营性建设用地使用权先租后让，是指集体建设用地所

有权人先行以出租方式提供用地，达到约定条件后再转为出让的入市方式。

第十三条【入市年限】集体经营性建设用地使用权出让最高年限，不得超过国家规定国有建设用地同类土地用途的最高年限，具体按下列用途确定：

（一）商业用地40年；

（二）工业、仓储用地50年；

（三）保障性租赁住房用地70年。

农村集体经营性建设用地入市可根据项目实际需要在最高年限内合理确定出让（出租）年限。工业用地出让（出租）年限一般不超过20年。

第十四条【交易方式】工业、商业等农村集体经营性建设用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应采取招标、拍卖或者挂牌方式入市交易。

属于除工业、商业等经营性用地外的其他用途且同一宗地只有一个意向用地者的，可采取协议方式入市交易。

实行先租后让的，招标拍卖挂牌程序可在出租时实施，在承租人使用租赁土地达到约定条件后需办理出让时，可采取协议方式出让。

第十五条【入市计划】区规划自然资源局应当会同相关部门、乡镇（街道）依据国民经济和社会发展规划、国土空间规划、土地市场状况和集体经济组织意向申请等，拟定农村集体经营性建设用地入市计划，合理确定入市土地规模、布局和时序，并纳入年度建设用地供应计划统筹安排。

农村集体经营性建设用地入市应优先使用存量集体建设用地，严格控制新增集体建设用地规模。未纳入年度建设用地供应计划的，不得入市交易。

第十六条【基准地价】区规划自然资源局应制定集体建设用地基准地价，报区人民政府批准后公布，并根据经济发展和土地市场状况适时调整更新。

农村集体经营性建设用地交易价格低于基准地价80%的，区人民政府有优先购买权。

第十七条【土地增值收益调节金】农村集体经济组织通过出让、出租等方式取得农村集体经营性建设用地入市收益，以及入市后的农村集体经营性建设用地土地使用权人，以出售、转租、交换、赠与、作价出资（入股）或其他视同转让等方式取得再转让收益时，应当按照规定缴纳土地增值收益调节金。

区财政局会同区规划自然资源局制定土地增值收益调节金征收及管理办法，规范调节金的征收、使用和监管，报区人民政府批准后实施。土地增值收益调节金主要用于乡镇、村基础设施建设、农村环境整治、生态补偿、耕地保护激励补偿、土地复垦、失地农民保障以及对农村经济困难群众的社保补助和特困救助等。

第十八条【集体收益分配】农村集体经营性建设用地入市所取得的土地总收入扣除土地增值收益调节金、实际支付土地成本后的剩余部分为农民集体入市收益，归该集体经济组织全体成员共同所有，由该集体经济组织依法管理、使用，以及在该集体经济组织及其成员之间进行合理分配，主要用于社会保障、完善基础设施和提升农村公共服务等公益事项。

集体经济组织应按照农村集体资金资产资源管理的有关规定，依法履行民主决策程序，将入市收益纳入农村集体资产统一管理，分配情况纳入信息公开内容，接受审计监督和政府监管。

第十九条【税费缴纳】农村集体经营性建设用地入市交易及再流转过程中，入市主体、依法取得农村集体经营性建设用地的土地使用权人，应当按照现行的税收法律法规履行纳税义务。

第二十条【交易平台】农村集体经营性建设用地入市，应当通过重庆农村土地交易所交易平台（以下简称市级交易平台）进行公开交易。交易价款应通过市级交易平台监管账户统一结算。

第二十一条【市场服务】鼓励区农村产权交易流转服务平台等社会中介组织为农村集体经营性建设用地入市提供咨询、策划、推介、评估、勘测、设计、融资担保、代理代办等市场化服务。

第三章入市程序

第二十二条【入市动议】入市主体应编制入市动议书，明确入市前需要开展的相关工作事项，并组织本集体经济组织三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表，对是否同意入市进行表决。

第二十三条【勘测定界】经动议表决，同意入市的，入市主体应委托符合资质要求的勘测机构完成拟入市宗地勘测定界，出具宗地勘界报告及勘测定界的红线图。

第二十四条【规划条件】入市主体向区规划自然资源局函询拟入市宗地的规划条件。对符合村庄规划的，区规划自然资源局应提出规划条件，明确土地界址、面积、用途和开发建设强度等要求，并会同区发展改革委、区生态环境局等部门提出产业准入和生态环境保护等要求。

第二十五条【价格评估】入市主体应委托土地估价专业机构评估拟入市宗地的市场参考价，并核算其土地成本。入市主体应以评估市场参考价为依据，参考基准地价、土地成本，并结合市场状况、产业政策等因素，集体决策确定入市底价、起始价和竞买保证金（不得低于起始价的20%）。

区财政局会同区规划自然资源局制定土地成本核算及认定管理办法，报区人民政府批准后实施。经区财政局会同区规划自然资源局认定的土地成本核算结果，作为核算土地增值收益的依据。

第二十六条【入市方案】入市主体应编制农村集体经营性建设用地入市方案，载明拟入市宗地的土地界址、面积、用途、规划条件、产业准入和生态环境保护要求、使用期限、交易方式、入市价格、集体收益分配安排等内容。

区级有关部门、乡镇（街道）应当为入市主体编制入市方案提供便利，对方案编制中涉及的规划、建设、产业准入、生态环境保护等内容给予指导。

第二十七条【入市决议】农村集体经营性建设用地入市应当依法在本集体内部履行民主决策程序，入市方案须经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意，形成入市决议，并在集体经济组织事务公示栏进行公示，公示时间不少于7日。

土地所有权属于乡镇（街道）农民集体所有的，乡镇集体经济组织履行民主决策程序后，应经乡镇（街道）党委会议集体研究决定。

入市决议是后续申请入市交易、拟订入市合同和监管协议的依据，并作为政府有关部门受理入市核对的要件。

第二十八条【入市申请】入市主体应将入市申请书、入市方案、入市决议、土地所有权证明等入市申请资料报乡镇（街道）初核，乡镇（街道）将初核意见连同入市申请资料报区规划自然资源局。

第二十九条【入市核对】区规划自然资源局会同区发展改革委、区财政局、区生态环境局、区农业农村委等相关部门，对拟入市宗地进行联合会审，并提出核对意见报区人民政府。

区人民政府认为入市方案不符合规划条件或者产业准入和生态环境保护要求等的，应当在5个工作日内提出修改意见。入市主体应当按照区人民政府的意见进行修改。

第三十条【公开交易】经区人民政府核对可以入市的，入市主体应向市级交易平台提交入市交易申请，委托市级交易平台编制入市交易文件，发布入市交易公告，组织入市交易活动。

集体经营性建设用地使用权出让、出租交易参照国有建设用地使用权公开交易有关规定执行，按照公告规定的时间、地点，组织交易活动，依法确定竞得人。

入市成交后3个工作日内，入市主体应在集体经济组织事务公示栏和其他指定的场所进行公示，公示时间不少于7个工作日。公示内容应包括土地位置、面积、用途、使用期限、受让（承租）人、成交时间、地点及交易方式、成交金额等。

第三十一条【入市合同】成交之日起10个工作日内，受让（承租）人与入市主体应在区规划自然资源局的见证下签订集体经营性建设用地使用权出让（出租）合同（以下简称出让（出租）合同），并现场拍照。

出让（出租）合同应载明土地界址、面积、用途、规划条件、使用期限、交易价款支付、交地时间和开工竣工期限、产业准入和生态环境保护要求，约定提前收回的条件、补偿方式、土地使用权届满续期和地上建（构）筑物、其他附着物等处理方式，以及违约责任和解决争议的方法等，并报区规划自然资源局备案。

第三十二条【监管协议】受让（承租）人、入市主体应与区人民政府签订集体经营性建设用地使用权出让（出租）监管协议（以下简称监管协议）。

监管协议应载明监管事项、监管方式、监管措施等内容，约定权利与义务、违约责任和解决争议的方法等。

第三十三条【土地权证登记】受让人按出让合同约定付清全部出让价款（或承租人按照出租合同约定付清首期租金），入市主体交付土地后，受让（承租）人应持出让（出租）合同等相关证明材料，向不动产登记机构申请办理不动产登记。

第四章开发利用

第三十四条【开发建设】农村集体经营性建设用地土地使用权人应编制规划设计方案，向区规划自然资源局申请核发乡村建设规划许可证，并参照国有建设用地的基本建设程序要求依法办理投资、建设、环保、消防等开发建设需要的各项审批手续。

第三十五条【监督管理】区级有关部门、乡镇（街道）应依据各自职责建立农村集体经营性建设用地联合监管机制，相关部门按照“谁提出、谁监管，谁审批、谁监管，谁主管、谁监管”原则，依据监管协议约定实施监管。

农村集体经营性建设用地土地所有权人应督促土地使用权人按照出让（出租）合同开发利用土地，发现存在违法违规行为的，应及时报告乡镇（街道）。

第三十六条【闲置土地】区规划自然资源局应建立农村集体经营性建设用地开发利用动态巡查制度，定期开展动态巡查，加强开发利用全程监管。

涉嫌土地闲置的，由区规划自然资源局参照《闲置土地处置办法》的有关规定进行调查、认定及处置。

第三十七条【改变规划条件】依法取得农村集体经营性建设用地的土地使用权人，应按照法律法规有关规定和出让（出租）合同约定使用土地。

确需改变土地用途或变更容积率的，经依法批准改变土地用途等规划条件要求的，由土地使用权人与土地所有权人签订入市补充合同，补缴相关价款和土地增值收益调节金，依法缴纳有关税费后，办理不动产变更登记。法律法规另有规定的，从其规定。

第三十八条【竣工验收】项目竣工后，区住房城乡建委会同区规划自然资源局等相关部门及土地所有权人，进行建设工程竣工规划核实、建设工程消防验收（备案）、建设工程档案专项验收以及根据项目实际情况需要选择性办理的事项。验收通过的，区住房城乡建委出具竣工联合验收意见书。

项目竣工验收后，受让（承租）人可以向不动产登记机构申请建（构）筑物所有权首次登记。

第三十九条【二级市场】通过出让、出租等方式取得的集体经营性建设用地使用权，可以依法转让、转租、抵押，双方应当签订书面合同后5个工作日内，书面告知土地所有权人和区规划自然资源局。

集体经营性建设用地使用权转让、抵押的，转让、抵押双方应持出让（出租）合同和相应的转让、抵押合同、出让价款（租金）缴纳凭证、不动产权证等向不动产登记机构申请办理不动产转移、抵押登记。

第四十条【转让转租条件】转让、转租集体经营性建设用地使用权，应符合以下条件：

（一）已按照出让合同约定支付全部土地价款（或已按照出租合同约定按期支付土地租金），并取得集体建设用地使用权证书；

（二）转让（转租）土地时地上有建（构）筑物的，还应当持有地上建（构）筑物、其他附着物产权证明；

（三）有关法律法规规定或出让（出租）合同约定的其他条件。

通过出租方式取得集体经营性建设用地使用权的，承租人还应按照出租合同及监管协议约定完成开发建设，并经出租人同意。

全部或部分集体经营性建设用地使用权转租后，合同和不动产登记文件中载明的权利、义务仍由原受让（承租）人承担。

第四十一条【禁止转让转租情形】土地使用权和地上建（构）筑物、其他附着物所有权必须整体转让，不得分割转让。

承租人未按照出租合同约定的期限或条件投资开发、利用土地的，不得转租。

第四十二条【抵押】银行业金融机构、自然人、企业均可作为抵押权人申请以集体经营性建设用地使用权及其地上建（构）筑物、其他附着物所有权办理不动产抵押登记。

以出租方式取得的集体经营性建设用地使用权抵押的，不动产抵押登记证明应注明出租土地使用权的出租期限和租金缴纳情况。

集体经营性建设用地使用权抵押时所担保的主债权，仅限于开发建设该宗地的贷款，贷款资金纳入政府对抵押资金的监管账户，由区银保监组实施监管。

在抵押权存续期间，如国家依法征收该宗土地，抵押人应当以所得补偿费用优先偿还借款人债务。贷款到期后抵押人未清偿债务或出现约定的实现抵押权的情形，抵押权人对该宗土地使用权有优先处置和受偿权。

第四十三条【续期】集体经营性建设用地使用期限届满的，按照出让（出租）合同约定处理；未约定的，由双方协商处理。法律法规另有规定的按规定办理。

第四十四条【收回】依法取得的集体经营性建设用地使用权，未违反出让（出租）合同约定，在约定的使用年限届满前，不得提前收回，法律法规另有规定、出让（出租）合同另有约定除外。

因公共利益需要收回集体经营性建设用地使用权的，应依照法律法规和出让（出租）合同约定办理，并对土地使用权人给予合理补偿。

第五章法律责任

第四十五条【违规入市责任】违反本办法的规定进行农村集体经营性建设用地入市交易的，相关部门不得办理用地、规划、建设等批准手续。

第四十六条【行政机关及其工作人员责任】行政管理部门及其工作人员在农村集体经营性建设用地入市过程中，收受贿赂、泄露秘密、玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，违反土地管理法规，造成集体资产流失的，由上级机关或者所在单位，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法移送司法机关追究刑事责任。

第四十七条【集体经济组织经营管理者责任】农村集体经济组织经营管理者在农村集体经营性建设用地入市过程中存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、弄虚作假等行为，或者擅自侵占、挪用农民集体入市收益，由纪检监察部门查处；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法移送司法机关追究刑事责任。

第六章附则

第四十八条【试行时间】本办法自2023年5月25日起试行，有效期至集体经营性建设用地入市试点结束。

本办法施行前，已依法取得农用地转用批准手续的农村集体经营性建设用地，除已采取集体建设用地入股（联营）并取得不动产权证书的，均应按照本办法及有关规定实施入市。

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